СРО и реконструкция здания

По ФЗ-372, организациям, оказывающим услуги в строительстве, реконструкции, нужно членство в СРО — саморегулируемой организации. В объединение должны вступать все предприятия, работающие в строительстве, в частности выполняющие капремонт или реконструкцию объектов. Если вам нужно выполнить работы по реконструкции силами подрядчика, важно знать, какие требования должны соблюдаться организацией-исполнителем.

Особенности работы в составе СРО

Участникам саморегулируемой организации разрешено осуществлять любые работы, в том числе опасные, если они входят в список, утвержденный Приказом Минрегиона N 624. Документ, который дает организации разрешение вести строительную деятельность, — это выписка из реестра участников СРО. И подобные объединения существуют не только в строительстве: еще есть СРО проектировщиков, изыскателей.

Если компания не вступила в СРО, ее деятельность в строительной сфере незаконна. Она может выполнять только ограниченный ряд услуг, а за другие можно получить штрафы. На практике клиентам проще работать с теми, у кого есть лицензия на реконструкцию и другие строительные работы. СРО считается гарантией качества. А государственные заказы получать тем компаниям, у кого нет допуска от саморегулируемой организации, вообще запрещено.

Для каких задач нужно вступить в СРО?

• Для заключения контрактов стоимостью выше 10 млн руб. на строительство, реконструкцию, капремонт и снос капитальных объектов;
• Для работы с контрактами по 44-ФЗ, 223-ФЗ и 615-ПП;
• Для строительного контроля и других задач технического заказчика.

Критерии для одобрения допуска СРО к реконструкции

Для ряда строительно-монтажных, ремонтных и других работ есть требования, которым должна отвечать организация. Во-первых, закон допускает вступать в саморегулируемые организации только на территории региона, где компания прошла регистрацию. Во-вторых, в штате должно быть как минимум два сотрудника, имеющих высшее техническое образование и стаж работы в профильной области более 10 лет. Информация об этих работниках должна содержаться в НРС. Раз в 5 лет штат компании обязан проходить повышение квалификации в рамках курсов в лицензированных учебных центрах.

Для выполнения работ по реконструкции у участника СРО должны быть свое оборудование, инструменты, а перед вступлением будущего члена обяжут оформить страхование гражданской ответственности. Если работы будут вестись на особо опасных объектах (ОПО), то дополнительно потребуется сертификат менеджмента качества ISO 9001.

Цели реконструкции

Восстановление здания, если это капитальные объекты, требует членства в саморегулируемой организации, поскольку от их качества зависит безопасность сооружения. Реконструкцию проводят, чтобы ликвидировать дефекты, обусловленные износом объекта: естественным старением стройматериалов, недостаточным обслуживанием и текущим ремонтом, утратой первоначальных свойств.

Реконструкция решает следующие вопросы:

• Изменение параметров помещений;
• Надстройка новых этажей в жилых, промышленных зданиях;
• Полная замена несущих конструкций здания или их восстановление.

Реконструкция не обходится без разработки специального проекта, в котором указывают все параметры нынешнего объекта и его элементов, рассчитывают обновленные характеристики. Перед работами проект должен пройти согласование.

Для чего делают реконструкцию жилого фонда

Жилые объекты, которые служат десятилетиями, теряют свой комфорт и надежность, поэтому их подвергают реконструкции. Еще встречается проведение работ по реконструкции как альтернатива капитальному ремонту. Реконструкция объекта часто выступает более дешевой альтернативой новому строительству и капремонту, сохраняя безопасность сооружения. Еще это помогает усилить изоляционные свойства и полезную площадь, сделать конструкции более удобными.

Чаще всего в рамках реконструкции СРО выполняют следующие задачи:

• Перепланировка с сохранением несущих конструкций в жилых зданиях, которые в дальнейшем будут коммерческими (торговые помещения, офисы);
• Переоснащение инженерных сетей с монтажом современного оснащения для работы вентиляционной системы;
• Переоснащение цокольных, подвальных помещений для увеличения площади жилых, нежилых помещений.

Когда из жилого здания делают объект коммерческого назначения, вместе с обновлением самого здания могут провести и благоустройство территории.

Реконструкция промышленных зданий

Производственным объектам нужна реконструкция, когда в перспективе запланирована смена номенклатуры выпускаемых товаров. Другие задачи, которые обуславливают перестройку — увеличение объема производства или недостаточно комфортные условия труда сотрудников. Еще производственные здания реконструируют из-за переоснащения, необходимости увеличить цеха или для улучшения технико-экономического уровня организации. После реконструкции производственные мощности, растут, появляется возможность применения более новых, энергоэффективных технологий.

Отдельно выделяется реконструкция действующих предприятий. Их рекомендуют восстанавливать, обновлять при следующих целях:

• Нужно увеличение размера отдельных помещений производственного комплекса, чтобы установить там новое техническое оснащение;
• Нужны новые помещения, которые будут использоваться как подсобные или обслуживающие;
• Надо построить новые здания, которые в будущем заменят устаревшие объекты на территории предприятия.

При работе над объектом инженерам предстоит выбрать методы восстановления, составить проект с учетом целей работ, сроков, бюджета.

Что учитывать перед реконструкцией действующих объектов

Если выполняется обновление конструкций уже в эксплуатации, то перед ним нужно учесть ряд факторов:

• Рост нагрузки на фундамент;
• Расширение площади прилегающих участков;
• Ограниченное пространство для работ;
• Необходимость обновления инженерных сетей на объекте.

Если реконструкции подвергают промышленное предприятие, на время работ оно полностью останавливает работу. А участник СРО, которому доверены работы, должен четко соблюсти указанные в договоре сроки, чтобы снизить денежные потери владельца производства от его простоя. При этом объект готовят к работам по практически тому же алгоритму, что и порядок действий перед новым строительством. Отличия состоят в установке ограждающих конструкций для защиты сооружений от механических деформаций, вибрации, загрязнений.

Виды реконструкции

В зависимости от объема предстоящих работ реконструкция бывает полной или малой. Полная реконструкция должна иметь технико-экономическое обоснование, и осуществлять ее нужно по особому проекту, содержащему смету на предполагаемое строительство. Полную реставрацию проводят для промышленных объектов, когда их производственные мощности нужно модернизировать.

В ходе работ часто нужно прокладывать новые инженерные коммуникации, заменять изношенное и устаревшее оборудование цехов. Для объектов жилого строительства полностью объекты обновляют, когда по генплану строительства города требуется модернизация застройки по новым стандартам. Эти работы улучшают условия жизни, быта и отдыха, труда людей на объектах.

Малую реконструкцию допускают, если есть потребность только в перепланировке внутренних помещений, не требующая серьезного изменения стен, перекрытий. Если у объекта выявлен лишь небольшой физический износ, этот путь удобен по тратам и результату.

Как провести реконструкцию на своем объекте

Работы по реконструкции объектов любого назначения в РФ, еще порядок получения допуска к ним описаны Градостроительным кодексом. Еще в каждом регионе России есть свои административные регламенты, определяющие порядок согласования строительных работ. Уполномоченные органы выдают разрешения на выполнение строительных работ, а затем — на ввод восстановленного объекта в эксплуатацию. В Москве для получения разрешений нужно обращаться в МосГосСтройНадзор. Нужно членство в СРО не только для реконструкции и строительства, но и для выполнения изысканий на участке. Эти работы необходимы, когда нужно комплексно выбирать строительные решения для здания.

Если выполнять работы за счет организаций, у которых нет допуска СРО, то легко столкнуться с барьерами при вводе обновленного здания в эксплуатацию. Любая проверка надзорных органов закончится санкциями за нарушение, а внесенные в здание изменения признают незаконными. Восстанавливать статус объекта для будущей эксплуатации или продажи придется долго и дорого. Если вам нужна реконструкция жилых или промышленных сооружений, исторических или культурных памятников, обратитесь в «Вармастрой». Мы выступаем участником СРО, имеем доступ даже к особо опасным объектам. В работе применяем современные методы, которые помогают получить хороший результат восстановления объектов.