Реконструкция здания и капитальный ремонт, в чем разница

Капитальный ремонт и реконструкция — смежные понятия, но у них есть существенные различия как в проведении, так и в документальном сопровождении. Строительным компаниям и их клиентам нужно хорошо разбираться в тонкостях, чтобы не допустить ошибок.

Что такое капитальный ремонт

Ключевым документом, который определяет структуру, содержание строительных работ, выступает Градостроительный кодекс. Еще он содержит важные строительные нормы, которые могут различаться для разных регионов. Капитальный ремонт определяют как строительно-ремонтные работы, предполагающие восстановление или полную замену конструктивных частей объектов разного целевого профиля. Технико-экономические показатели при этом меняться не должны. Кроме этого, в капремонт обычно включают обновление коммуникаций на объекте, восстановление внешней, внутренней отделки, замену заполнений оконных, дверных проемов.

Капитальный ремонт — это, как указывает Градостроительный кодекс, процесс, который не требует получения разрешений на работы и последующий ввод в эксплуатацию. Причина в том, что по определению капремонта понятно, что здание не претерпевает серьезных трансформаций в части планировки, назначения, площади. Это одно из важных отличий капремонта от реконструкции сооружения.

Задачи капитального ремонта

По мере эксплуатации здание теряет исходные показатели. Это относится не только к эстетике, но и к прочности, надежности, безопасности. Чтобы восстановить первоначальные характеристики, можно провести капитальный ремонт, улучшающий состояние конструктивных частей, инженерных коммуникаций.

В капремонт могут включаться:

• Восстановление частично или полностью деформированных частей здания (фасада, крыши, крылец, основания);
• Обновление внешней или внутренней отделки;
• Замена коммуникаций.

При капитальном ремонте допустимо восстанавливать, ремонтировать любые части объекта, в частности несущие. Но запрещено менять их показатели, выполнять демонтаж или создавать новые конструктивные элементы. Таким образом может меняться площадь, геометрия объекта, а работы перейдут в другой разряд.

Типы капитального ремонта

По характеру планировки здания, степени его обновления, техническому состоянию капремонт делят на комплексный и выборочный.

При комплексном капремонте заменяют элементы здания и инженерного оборудования, выполняя их обновление. Такой процесс охватывает все сооружение целиком или его конкретные части, его цель — возвращение исходных показателей сооружения в части прочности, износостойкости.

Выборочный ремонт предполагает полную либо частичную замену выбранных конструктивных частей сооружения либо оборудования. При таких ремонтных работах физический износ возмещается полностью, а функциональный может быть возмещен отчасти.

Смежные понятия

Капитальный ремонт относят к строительству вместе с рядом схожих определений. Поэтому кроме разницы между реконструкцией и капремонтом, отличия есть и у капремонта с модернизацией, перепланировкой, техническим перевооружением.

Градостроительный комплекс включает понятие модернизации — улучшения технических, экономических показателей здания, которое выполняется путем замены коммуникационных сетей и конструктивных частей объекта на новые, с большей эффективностью.

Модернизация может выполняться в ходе капремонта. Например, устаревшие перегородки (не несущие) могут быть заменены на новые, а устаревшие коммуникации переоборудованы с современным оснащением. Технические параметры (мощность, давление) не меняются при модернизации, но материалы, оборудование можно заменить на аналоги с улучшенными эксплуатационными характеристиками.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта тем, что в его рамках изменяется технологический процесс. А перепланировка предполагает, что меняется конструктивная схема сооружения.

Что такое реконструкция

По официальной терминологии из Градостроительного кодекса реконструкция предприятия — это значительные изменения первоначальных технических характеристик здания. В ходе этого процесса могут проводиться следующие работы:

• Изменение площади объекта. Меняться она может за счет надстройки новых этажей, встраивания антресолей, строительства пристроек.
• Трансформация конструктивной схемы сооружения. Этот тип работ включает создание новых несущих частей (к примеру, для усиления), демонтаж существующих конструктивных элементов (к примеру, чтобы увеличить пролет).
• Изменение нагрузок на несущие элементы объекта.

Схожие определения

Реконструкция или капитальный ремонт могут включать дополнительные работы, также с реконструкцией нередко сравнивают сходные определения строительных, ремонтных работ. Например, техническое перевооружение, при котором изменяется технический процесс на объекте, может быть включен в реконструкцию, но это необязательно. При этом во время технического перевооружения заменять несущие конструкции не принципиально. А когда объект реконструируют, это делается в обязательном порядке.

Перепланировка может выполняться на реконструируемом объекте, если нужно изменение положения несущих стен и конструктивных частей здания.

Нередко требуется разъяснять, в чем разница между реставрацией и реконструированием. При реставрации объект обязательно причислен к памятникам истории, культуры и искусства, поэтому требует бережного восстановления его облика, первоначальных проектных характеристик.

Наконец, становится более востребованной реновация домов и промышленных зданий, давно не пригодные к эксплуатации, с их адаптацией под актуальные нужды. Так многие заводы превращают в бизнес-центры или развлекательные пространства.

Чем реконструкция отличается от ремонта

Согласно положениям ГрК РФ, главное отличие капремонта и реконструкции — в масштабе обновления объекта. При капитальном ремонте здания возвращают к исходному состоянию, чтобы продлить их безопасную эксплуатацию. А в реконструированном объекте могут меняться ключевые технические показатели.

При капремонте возможно небольшое отклонение от существующих норм, поскольку они меняются ежегодно. Например, если нужно восстановить крышу здания, проводить утепление стен и благоустраивать прилегающий участок необязательно. Это то, чем отличается ремонт от реконструкции: при решении реконструировать объект его требуется привести к соответствию всем актуальным нормам. Это касается как планировки, так и энергоэффективности и безопасности отделочных материалов.

Другие отличия:

• При капремонте эксплуатация сооружения может продолжаться. Реконструкция действующего предприятия или жилого дома — это строгая предпосылка для временной остановки эксплуатации.
• Сроки выполнения работ разные. Реконструкция, как правило, длится намного дольше капремонта, поскольку изменения после нее более существенны.
• Крайне важны подготовка к работам и их документальное сопровождение.
• При капитальном ремонте проектные документы формируются только для частей конструкции, которые планируют заменить. При реконструкции разработка проекта требуется для всего сооружения.
• При капремонте разрешение на строительство получать необязательно, тогда как разрешение на выполнение реконструкции нужна в любом случае из-за того, что часто она включает новое строительство.

Для реконструкции делается экспертиза проекта, а для капремонта этого требования нет. Еще при капитальном ремонте не проводится строительный, санитарно-эпидемиологический и экологический надзоры, разрешения на ввод зданий и сооружений в эксплуатацию получать не надо. Но и реконструкция, и капремонт должны периодически проводиться на объекте. Капремонт оплачивается жителями дома, реконструкция финансируется из внешних источников.

Реконструкция — затратный, сложный с точки зрения оформления процесс, многие стараются сформировать список задач и выполнить их так, чтобы они отвечали понятию капитального ремонта. В Москве и Московской области для выполнения строительных, ремонтных работ легко обратиться в «Вармастрой». Наша команда хорошо ориентируется в реализации работ любой сложности, в том числе с задачей провести капремонт или реконструировать сооружение.