Главная - Статьи OOO «Вармастрой» - Износ строений, его этапы и правила оценки

Износ строений, его этапы и правила оценки

Число ветхих и аварийных сооружений увеличивается регулярно. К этому приводят разные факторы, от обветшания конструкций, до воздействий извне. Здания стареют, теряют основные свойства, перестают быть пригодными и не могут выполнять базовые функции. Чтобы не допустить обрушения, важно определить их состояние на текущий момент. Что такое износ здания, этапы и правила оценки, расскажем дальше.

что такое износ зданияФизический износ здания – это параметр, указывающий на степень снижения несущих свойств и прочих характеристик. Он исчисляется с момента сдачи нового сооружения и начала его работы. Причин этому несколько:

  • естественное старение составных элементов и материалов, из которых они изготовлены;
  • техногенные факторы;
  • внешняя среда – климат, погода, природные катастрофы и т.д.

С течением времени у каждого объекта снижаются прочностные, звуко- и теплоизоляционные свойства. Уменьшается воздухонепроницаемость и другие параметры, влияющие на несущую способность.

При работе в течение многих лет здания подвергаются комбинированному влиянию разных факторов. Конструктивные элементы становятся менее прочными. Уменьшается стойкость к воздействиям извне. В определенный момент старения сооружение может полностью обрушиться. Чтобы этого не произошло, нужно регулярно обследовать основания и несущие элементы на предмет их технического состояния.

Факторы, увеличивающие скорость старения

  • простой жилого дома при недействующих инженерных коммуникациях;
  • текущий период службы;
  • качество, особенности и объем ремонта;
  • степень поддержки текущего состояния;
  • этажность, планировка внутреннего пространства и плотность заселения.

Виды зданий, износ которых определяется

Объекты обследований делятся на:

  1. Гражданские – жилые дома, включая многоэтажные сооружения (отели, общежития), которые задействуются для размещения людей. К этой категории также относятся административные и другие подобные постройки – медучреждения, театры, здания администраций и т.д.
  2. Производственные – промышленные комплексы, цеха, сельхозпостройки (ангары, зернохранилища и прочее).

Расчет времени службы объекта сложный. Кроме внешних факторов влияют особенности сооружения, итоги капремонта, характеристики стройматериалов и т.д.

Стадии и этапы

физический износ здания этоЭксперты выделяют две стадии износа:

  1. Устранимая – эксплуатационные свойства снижены, но могут быть возвращены.
  2. Неустранимая – объект использовать нельзя.

Износ зданий делится на этапы, которые отражаются в процентах:

  • 0-20% – состояние хорошее, есть некоторые повреждения, которые устраняются в ходе текущего ремонта; сложные дефекты отсутствуют;
  • 21-40% – состояние удовлетворительное, основания пригодны для использования, но требуют некапитального ремонта;
  • 41-60% – состояние неудовлетворительное, работа здания возможна только после капремонта;
  • 61-80% – сильные повреждения, основания здания находятся в аварийном состоянии и без установки новых работа сооружения невозможна;
  • 81-100% – полное разрушение, несущие компоненты восстановлению не подлежат.

Постройки изнашиваются неравномерно. Новые дома разрушаются медленнее. К завершению срока эксплуатации интенсивность существенно повышается из-за одновременного влияния многих факторов. Например, если за 100 лет сооружение изношено на 75%, то за первые 50 лет службы потери основных свойств, не превышают 30%.

На изменение характеристик конструкций указывает ряд признаков:

  • перекосы цоколя;
  • трещины и выбоины в стенах, частичное разрушение стен, фундамента и цоколя;
  • перекосы существующих проемов;
  • отслоение штукатурного слоя, растрескивание швов;
  • нарушение монолитной кладки;
  • образование высолов, увлажнение стен;
  • оголение арматуры в железобетонных основаниях;
  • следы промерзаний или протечек на фасадах.

Перечисленные факторы самые распространенные. При этом у каждого элемента есть свои признаки разрушения.

Правила оценки износа зданий

Уполномоченные структуры и специалисты используют действующие строительные нормы. Они содержат правила проведения работ в отношении жилых объектов, установленные еще в советский период. С отдельными изменениями они используются и сейчас. Для нежилых и промышленных построек, правила оценки имеют некоторые отличия, которые вызваны конструкционными и эксплуатационными особенностями. Однако многие моменты остаются общими.

Таблицы, которые содержатся в документах, позволяют определить степень старения с точностью до 5%. Для получения правильного результата нужно осмотреть несколько участков с разной степенью повреждения и следовать следующим правилам:

  1. Оценка проводится с помощью сравнения параметров, которые выявлены при изысканиях, с данными из таблиц.
  2. Если составной компонент или вся постройка имеет соответствующие определенному интервалу значений признаки снижения свойств, нужно использовать параметр, равный верхнему пределу данного интервала.
  3. При обнаружении только одного признака величина должна соответствовать нижнему пределу интервала.
  4. Если только один параметр из таблицы соответствует износу, использовать его следует с учетом характера или размеров дефектов по методу интерполяции.

Перечисленные условия не распространяются на дома, которые были разрушены вследствие техногенных катастроф или стихийных бедствий.

Способы расчета

Расчет износа прямо влияет на итог оценки стоимости недвижимости. Для этого разработано несколько способов. У каждого есть преимущества и недостатки.

Методика компенсации расходов

Показатель соответствует расходам, которые нужны для устранения повреждений. Преимущество метода в возможности обоснования экономической составляющей размера общего износа. Основной недостаток – трудности, которые возникают при расчете объемов восстановления. Также сложный расчет степени повреждения оснований и других конструкционных элементов.

Методика хронологического возраста

Параметр является частным, которое получается путем деления возраста объекта на период его работы по формуле: Ифиз = Вх/Всс*100%, где Вс – реальный возраст постройки, а Всс – нормативное время использования.

Метод востребован за счет простоты расчетов, для чего требуется минимум показателей. При этом формула не может применяться в ситуациях, когда нужно выявить износ с равными отрезками времени использования и хронологического срока. Также невозможно учесть замену или восстановление отдельных частей сооружения.

Метод действенного возраста

Популярный среди экспертов, поскольку с помощью одного действия можно провести все расчеты, используя формулу:

Ифиз = Вэ/Всс*100%= (Всс-Вост)/Всс*100%= (1-Вост/Всс)*100%, где

Вэ – возраст, на который выглядит исследуемое сооружение;

Вост – срок до конца службы объекта;

Всс – нормативный отрезок использования.

Недостаток в сложности обоснования «Всс», поскольку оценщик не может определить, сколько здание еще будет использоваться. Для устранения этого недостатка за основу берется ориентировочное время демонтажа.

Моральный износ зданий

Предполагает снижение цены недвижимости, вызванную факторами, изменить которые невозможно. Сводится к несоответствию состояния объекта новым стандартам. Основные параметры морального износа – планировка помещений, особенности водоснабжения, обогрева, а также качество стройматериалов, задействованных в ходе строительства.

Если ухудшение физических параметров развивается поэтапно, моральное обесценивание часто наступает внезапно. Предсказать его сложно, поскольку сильно влияет технологический прогресс. Ликвидация недостатков затратная и нередко невыполнимая из-за ряда препятствий.

Форм морального износа существует две. Первая предполагает снижение цены в сравнении с суммой на момент сдачи объекта завершенного строительства. Вторая сводится к несоответствию постройки новым требованиям. В частности, планировочным, конструктивным, противопожарным, санитарным и т.д. Методов определения показателя также два – технико-экономический и социологический.

Бесплатно вызвать инженера на объект для обследования

Получить каталог
Нажимая на кнопку "Отправить заявку", я соглашаюсь с политикой конфиденциальности и даю свое согласие на обработку персональных данных

Спасибо! Ваша заявка
принята

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время