Что такое реконструкция здания и как ее провести

Многие жилые, административные, промышленные и прочие объекты, которые давно эксплуатируются, нуждаются в модернизации и ремонте, поскольку основательно изношены. В таких постройках несущие конструкции потеряли часть свойств. Внутренние помещения и коммуникации не отвечают современным стандартам. Они не могут обеспечить подходящие условия для жизни или работы. Облик зданий утратил свой первоначальный вид. Устранить недостатки можно с помощью реконструкции. Что это такое и как она проводится, разберем дальше.

Понятие и особенности

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция – это изменение параметров сооружения или отдельных его частей, включая высоты, количества этажей, площади или объема, а также перестройка, надстройка или расширение. К процедуре также относится переустановка или восстановление несущих систем, но не входит замена отдельных частей постройки на идентичные или другие компоненты, оптимизирующие их показатели или восстанавливающие свойства.

Реставрации подлежат объекты жилого или нежилого фонда. В промышленных зданиях работы предполагают техническое перевооружение и преобразование. В первом случае устаревшее оборудование заменяется на новое. Во втором – реконструируется сооружение и его техническое оснащение.

В широком понятии реконструкция зданий это:

• возведение пристроек и надстроек;
• изменение высоты и перепланировка – возможно соединение маленьких помещений и разделение больших;
• усиление несущих конструкций – стен, балок, перекрытий и колонн;
• укрепление фундамента и упрочнение грунта;
• реставрация фасада;
• модернизация или замена коммуникаций;
• капстроительство;
• реорганизация сооружения;
• строительство мансард и кровельные работы с усилением крыши, утеплением и созданием дополнительного уклона.

Процедура бывает полной и частичной. Первая предполагает комплексный ремонт, цель которого – повышение капитальности здания, увеличение жилого или полезного пространства, облагораживание объекта и прилегающей территории. Частичная сводится к внутренней перепланировке без полной перекладки стен и установки новых перекрытий.

Когда проводится

Реконструкция необходима при:

• Смене назначения – здания строятся для определенных целей. Если они меняются, объект приводится в соответствие с новыми условиями.
• Утрате актуальности – многие дома старой застройки не отвечают современным требованием по комфортности, противопожарным нормам, эвакуации сотрудников (жильцов) при ЧС и безопасности в целом. Ремонт призван привести сооружение в соответствие с действующими нормативами.
• Снижении функциональности – реставрация проводится с целью прокладки новых или модернизации старых инженерных сетей, которые не отвечают современным стандартам и не могут справляться с возросшими нагрузками.

С учетом целей и объема работ подбирается вид ремонта, т.е. полный или частичный.

Разрешение на реконструкцию

Строительное законодательство претерпело существенных изменений. Внесены поправки и в ГрК РФ, касающиеся реконструкции жилых, промышленных, общественных, коммерческих и других построек. Они утвердили перечень работ, подпадающих под это понятие, а также список документов, которые нужно подготовить для оформления разрешения.

Какая реконструкция требует согласования в профильных ведомствах, также прописано в законодательстве. Разрешение требуется всегда, кроме ситуаций, отраженных в п. 17 ст. 51 ГрК РФ. Речь идет о некапитальных и садовых постройках, а также объектах индивидуального жилого строительства. Согласование также не обязательно, если работы не влияют на конструктивные особенности, надежность сооружений и не нарушают действующих стандартов.

Для получения разрешения на реконструкцию нужно подготовить следующую документацию:

• Заявление.
• Проект, зарегистрированный на ИАИС ОГД.
• Градостроительный план.
• Правоустанавливающие бумаги на земельный участок, на котором расположен объект.
• Результаты выполненных инженерных изысканий, в том числе техническое обследование строения.
• Экспертизу проектов и изысканий, если они подлежат экспертной оценке.
• Свидетельства, подтверждающие аккредитацию организации, которая делала экспертизу.
• Согласие собственников дома.
• Архитектурно-градостроительные решения (АГР).
• Справка об утверждении АГР.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Их перечень составляется индивидуально. Заказчиками могут быть физические лица, ИП и организации, которые занимаются строительством на земле, находящейся в их собственности. Они предоставляют в местную администрацию пакет документов. Профильный орган его рассматривает и по итогам разрешает проведение реконструкции либо предоставляет мотивированный отказ.

Порядок работы

Реконструкция выполняется в несколько этапов:

• Предпроектная подготовка – комплекс инженерных изысканий для получения исходных данных, обоснования целесообразности ремонта и аргументирования технико-экономических показателей.
• Исследование здания – изучение несущих и других конструкций, выполнение точных замеров инженерных сетей и прочих компонентов, которые будет затрагивать реставрация. По итогам обследования описываются выявленные дефекты и даются рекомендации по их устранению.
• Проектирование – техдокументация разрабатывается на основе проведенных изысканий и техзадания заказчика. Готовый проект направляется в экспертную организацию для оценки.
• Демонтаж – снос изношенных и морально устаревших частей здания, отделки, оборудования, ограждающих конструкций и т.д.
• Ремонт по проекту – укрепление оснований, стен, балок, колонн и перекрытий. Утепление конструкции, возведение перегородок, монтаж коммуникаций, финишная отделка, а также работы по оптимизации пожарной безопасности.

После реконструкции объект вводится в эксплуатацию. Срок выполнения всех работ определяется после получения исходных данных об объекте.